Günümüzde, insanların çoğunluğu apartmanlarda ve sitelerde ikamet ediyorlar. Bunun doğal sonucu olarak, komşuluk hukuku, bağımsız bölümler, apartmanlarda ortak kullanım alanları gibi konularda çok merak ediliyor. Bu yazımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak kullanım alanlarını inceleyeceğiz.
Ortak Yer Ne Demektir? Apartmanlarda Ortak Kullanım Alanları
Ortak yerlerin belirlenmesi amacıyla sözleşme yapılabilir. Ancak böyle bir sözleşme yapılmamışsa ve ana sözleşmede de bu yönde bir hüküm bulunmuyorsa, ortak yerler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemesi kapsamında sayılarak belirlenmiştir. Bu konuyu düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu 4. Maddesine göre;
Yapının temelleri ve ana duvarları, taşıyıcı sistemi oluşturan kolon, kiriş, perde duvarları ile taşıyıcı sistemin parçası olan diğer elemanları, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak duvarlar, tavanlar ve tabanlar, avlular, antreler, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, sahanlıklar, genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire ya da odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, ortak garajlar ve genel kömürlük, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunması amaçlı olup da bağımsız bölüm dışında yer alan yuvalar ve kapalı kısımlar ile kalorifer daireleri, kuyular, sarnıçlar, genel su depoları ve sığınaklar,Her kat malikinin, kendisine ait bölümü dışında bulunan kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, elektrik, su ve havagazı tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için kullanılan ortak şebekeler ve antenler ile sıcak ve soğuk hava tesisleri,Çatılar, bacalar, yağmur olukları, genel dam terasları ve yangın emniyet merdivenleri ortak yerler olarak kabul edilir.
Ayrıca bu sayılanlar dışında, yine ortaklaşa kullanımı zorunlu olan diğer yerler de, ortak yer kapsamına girer.
Ortak Yerler Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
Ortak kullanıma ait alanlar üzerinde kat maliklerinin hakları ve de yükümlülükleri, genel çerçevesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu 16. Maddesinde belirlenmiştir. Buna göre, her bir kat maliki ana taşınmazın tüm ortak yerlerine arsa payı oranında malik olur ve bu yerlerden yararlanabilir. Bu malik olma durumu, ortak mülkiyet hükümlerine tabidir.
Bağımsız bölüm sahiplerine tanınan ortak yerlerden yararlanma hakkına, bağımsız bölümlerde kiracı olarak oturanlar ya da başka bir nedene dayalı olarak sürekli oturanlar veya kullanma hakkı bulunanlar da sahiptir.
Kullanım Yükümlülükleri Nelerdir?
Kat maliki olanlar ya da kiracı gibi bağımsız bölümleri kullananlar, ister bağımsız bölümler de olsun, isterse de ortak yerler de olsun doğruluk kurallarına uygun kullanımda bulunmak zorundadırlar. Bu kapsamda, özellikle kat malikleri ve kiracı gibi bağımsız bölümü kullananlar birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yine yönetim planı hükümlerine uymak ile karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Ortak Yerlerde Tadilat ya da İnşaat Nasıl Yapılır?
Ana taşınmaza ait ortak kullanım alanlarında onarım, tadilat, inşaat ya da tesis yapabilmek veya bu ortak yerleri değişik renkte badana ve boya yaptırmak için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Ancak ortak yerdeki bir bozukluğun, ana yapıya ya da bağımsız bir bölüme veyahut bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkeme tarafından tespit edilmişse, bu tür onarım ve güçlendirmelerin, projesine ve tekniğine uygun bir şekilde yapılması konusunda ayrıca kat maliklerinin rızasının bulunması aranmaz.
Ortak yerlerin giderlerine, kat malikleri arsa payları oranında katılırlar. Ancak bu durumun istisnası da Kat Mülkiyeti Kanunu 43. Maddesinde belirlenmiştir. Bu madde düzenlemesine göre şu hüküm getirilmiştir:
“Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler”
