1 yıl dolmadan kira sözleşmesinin feshi yapıldığında hangi sorunlar çıkar? Süresinden önce kira sözleşmesi feshi yapan kiracının sorumlulukları nelerdir? Ev kira sözleşmesi ne zaman sonlanır? Ülkemizde özellikle konutlarda olmak üzere çok sayıda kiracı ve bu duruma bağlı olarak kira ilişkisi bulunuyor. Bu nedenle günlük hayatta en çok karşılaşılan hukuki işlemlerin başında da kira sözleşmeleri geliyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 299 düzenlemesine göre;
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”
Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak yapılabilir. Açık ya da örtülü biçimde kira sözleşmesi için bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi artık belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Süresinden Önce Kira Sözleşmesinin Feshi Mümkün müdür?
Uygulamada kira sözleşmelerinde oldukça sık karşılaşılan sorunlardan biri de erken fesih durumudur. Bu anlamda erken fesih, kira sözleşmesinin öngörülen sona erme tarihinden önce taraflardan biri tarafından yapılan tek taraflı bildirimle, sözleşme ilişkisinin sonlandırılmasıdır.
Kira sözleşmelerinin belirli ya da belirsiz süreli olup olmaması durumuna göre erken fesih usulleri ve buna bağlanan hükümler farklılık gösterir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Sözleşmesinin Feshi
Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin 2. fıkra düzenlemesine göre;
“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler”
Hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenlemeye göre belirsiz süreli kira sözleşmesi, fesih sürelerine ve usulüne uyulmak suretiyle (yazılı şekilde yapılması) kiracı tarafından her zaman feshedilebilir iken, kiraya veren ise on yıl geçmesi ile bu fesih hakkını kullanabilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Sözleşmesinin Feshi
Belirli süreli kira sözleşmeleri ise, tarafların sözleşmenin sona ereceği tarihi açık ya da örtülü bir şekilde öngördükleri durumlarda mümkündür. Kira sözleşmeleri tarafları, kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi gün, ay veya yıl şeklinde kararlaştırabilirler. Peki, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının, kira bitiminden önce kira sözleşmesini fesh edebilmesi mümkün müdür?
Türk Borçlar Kanunu 325. maddesinde, kiracının bu fesih imkânı ve bu feshe bağlı yükümlülükleri özel olarak belirlenmiştir. Madde düzenlemesine göre;
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer”
Hükümleri getirilmiştir. Bu madde düzenlemesi uyarınca kiracının erken fesih yapması yani kiralananı süresinden önce geri vermesi durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için daha devam eder.
Döneminden önce kira sözleşmesinin feshi yapıldığında, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları da sona erer.
Türk Borçlar Kanunu 347. madde 1. fıkrası düzenlemesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Döneminden önce kira sözleşmesinin feshi yine Türk Borçlar Kanunu 331. madde düzenlemesine göre, taraflardan her biri, kendileri için kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesine neden olan önemli ve haklı sebeplerin varlığı halinde, kira sözleşmesini yasal fesih bildirim usulüne ve süresine uyarak her zaman feshedebilirler.
Kira sözleşmesi konusuna ek olarak, pandemi döneminde emsal kira kararı ile Bursa Nilüfer’de yaşanan dava sonucunda kira sözleşmesi tekrar düzenlenmişti. Bazı belediyeler de belediye çatısı altındaki kiracılardan kira almama kararı alarak koronavirüsle mücadele döneminde halkın yanında olmuştu. Koronavirüs pandemisi sürecinde esneklik yapılan bu uygulamalar hem Türkiye’ye hem de dünyaya örnek olmuştu.
