İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası, ev sahipleri ve vatandaşlar tarafından çok merak edilen konular arasında bulunuyor. Hukuki açıdan yazımızda, Türk Borçlar Kanunu 350 ve 351. Maddelerinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir? İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır? Kiracı tahliye davası masrafını kim öder gibi sorulara yer vereceğiz.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası, kiraya verenin ya da Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350’de sayılan yakınlarının ihtiyacı durumunda, kiracıya karşı açılabilecek bir tahliye davası türüdür.
Bu madde kapsamında kiracının tahliye edilebilmesi için, söz konusu ihtiyacın gerçek ve de zorunlu olması gereklidir.
Bu şekildeki samimi bir ihtiyacın varlığı durumunda, belirli süreli yapılan kira sözleşmelerinde bu sürenin sonunda, belirsiz süreli yapılan kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyularak açılacak dava ile kira sözleşmesi sonlandırılabilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Koşulları Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası, kiraya verilen konut ya da iş yerinin, kullanılma gereksiniminin doğması zorunludur.
Bu şekilde kiraya verilen taşınmaza gereksinim duyabilecekler ise TBK 350. madde kapsamında sayılmıştır.
Buna göre, kiraya verenin kendisi ya da eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu ortaya çıkması gereklidir. Bu sayılanlar dışında, kiraya verenin diğer yakınlarının gereksinimi için, ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası ise açılamaz.
Konut ya da işyerine, kiraya verenin veya sayılan yakınlarının gereksiniminin samimi, gerçek ve de zorunlu olması gerekir. Bu gereksinimin değerlendirmesini yapacak kişi ise davaya bakacak hakimdir.
Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye, belirli süreli yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılması da gerekliliktir.
Yani bir başka ifade ile eğer belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise, ihtiyaç doğsa bile kiracı hemen tahliye edilemez.
Peki, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname ne zaman yapılır? İhtiyaç durumunda kiraya veren, söz konusu tahliye davasını ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açabilir.
Belirsiz süreli yapılan kira sözleşmelerinde ise, fesih dönemine ve de fesih bildirimi yapılması için öngörülmüş sürelere uyulmak suretiyle belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası açılabilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Durumunda Tahliye
Kiraya verilen taşınmazın malikinin değişmesi durumunda (satış, miras, bağışlama gibi yollarla), yeni malikin ya da yukarıda sayılan yakınlarından birinin, kiraya verilene gereksinimlerinin ortaya çıkması durumunda da ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası açılması mümkündür. Yani bir başka ifade ile yeni malik ya da eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı bulunması halinde, TBK 351. Maddesi uyarınca tahliye davası açma hakkı söz konusu olacaktır.
Bu durumda ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye şartları kapsamında yeni malik, kiralanan taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra kiracının tahliye edilmesine yönelik dava açabilir. Bir aylık süre içerisinde, mülkiyeti edinen yeni malik yazılı olarak ihtiyaç durumunu bildirmezse, kira sözleşmesini aynı şartlar altında üstlenmiş kabul edilir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında önemli konulardan bir diğeri ise, yeni malikin mülkiyeti edinme tarihinde, taşınmazın kira sözleşmesinin sona ermesine altı aydan daha kısa bir süre var ise, bu durumda yeni malik bildirimde bulunup altı ay beklemek yerine kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde TBK 351/2 maddesi uyarınca tahliye davasını açabilir.
Konut ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği için tıklayınız.
Tahliyeden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiraya Verilmesi
Türk Borçlar Kanunu madde 355/1 düzenlemesi uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra, kiraya veren kişi haklı bir neden olmadıkça söz konusu taşınmazı üç yıl geçmeden tahliye edilen kiracıdan başka birine kiralayamaz.
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası kararına aykırı hareket edilmesi durumunda, tahliye edilen son kira yılında eski kiracıya, ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Üç yıllık sürenin geçmesinden sonra ise kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kararı kısıtlaması olmaksızın taşınmazını bir başkasına serbestçe kiralayabilir.
Tahliye Davasına Bakmakla Görevli Mahkeme Hangisidir?
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası bakmakla görevli ve yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
