Diğer hukuki sözleşmeler gibi inşaat sözleşmeleri içinde, sözleşme taraflarının yükümlülüklerini belirlenen şekilde ve sürede yerine getirmeleri gerekir. Bu kapsamda bir inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yani müteahhitin asıl ve en önemli yükümlülüğü üstlendiği inşaatı zamanında bitirmek ve süresinde arsa ya da yapı sahibine teslim etmektir. Bu teslimde gecikme yaşanırsa, yüklenicinin sorumluluğu doğacaktır.
İnşaat Sözleşmeleri Kapsamında Yapının (Binanın) Teslim Tarihi Ne Zamandır?
Yapının yüklenici tarafından teslim tarihinin belirlenmesi noktasında; eğer taraflar inşaat sözleşmeleri içeriğinde bir tarih ön görmüşlerse o tarihte, eğer bir tarih kararlaştırılmamış ise yapının bitmesi gerekli objektif ve makul sürede teslimi gerekir.
Sözleşmede üstlenilen yükümlülüğün zamanında yerine getirilmemesi durumu, hukuk dilinde temerrüt olarak adlandırılır. Bu anlamda inşaat sözleşmeleri yükümlülüklerini hiç ya da gerektiği gibi yerine getirilmemesi durumu gündeme gelir.
Yapının teslim süresinin aşılması halinde arsa veya yapı sahibinin, temerrüde düşen yükleniciden yani müteahhitten bazı talep hakları doğar.
İnşaat Sözleşmeleri ile Arsa ya da Yapı Sahibinin Hakları
İnşaat sözleşmeleri, temerrüde düşen yükleniciye karşı arsa ya da yapı sahibinin üç adet seçimlik hakkı bulunur. Arsa veya yapı sahibi bu seçimlik haklarından birini seçerek kullanabilir. Şimdi bu seçimlik haklara yakından bakalım.
1) İnşaatın Teslimi ile Gecikme Tazminatını Talep Hakkı
İnşaatın belirlenen sürede teslim edilmemesi halinde arsa veya yapı sahibi, yükleniciden (müteahhitten) inşaatın teslimini isteyebilir. Arsa veya yapı sahibi eğer sözleşmeden dönme veyahut ifadan vazgeçme haklarından birisini tercih etmemişse, kendisinin hala inşaatın teslim edilmesini beklediği kabul edilir.
Bu yolu seçen (yani inşaatın teslimi isteyen) arsa veya yapı sahibinin, gecikilen dönem yönünden yükleniciden (müteahhitten) gecikme tazminatı talep hakkı bulunur.
İnşaat sözleşmeleri esnasında gecikme tazminatını ile miktarı belirlenmişse, o miktar gecikme tazminatı olarak istenebilir. Ancak inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı yönünde bir hüküm bulunmasa bile, arsa veya yapı sahibi ‘rayiç kira bedeli’ üzerinden bir gecikme tazminatı isteyebilir.
2) İnşaatın Tesliminden Vazgeçerek Müspet (Olumlu) Zararların Tazminini İsteme Hakkı
Yüklenicinin teslimde gecikmesi durumunda arsa veya yapı sahibi, inşaatın teslim edilmesinden vazgeçerek oluşan zararlarının karşılanmasını talep edebilir. Bir başka ifade ile kendisine ihtarname ile bir süre verilen yüklenici, bu sürede inşaatı tamamlayamazsa arsa ya da yapı sahibi tarafından sözleşmeye konu inşaatın tesliminden vazgeçildiğinin bildirimi gerekir.
Bu durumda inşaat sözleşmeleri kapsamında yüklenicinin inşaatı tamamlama ve de teslim borcu son bulur. Ancak yüklenici edimin yerine getirilmemesinden (inşaatın teslim edilmemesinden) doğan zararların tümünü kapsayacak tutarda bir tazminatı arsa veya yapı sahibine ödemek zorunda kalır. Bu zarara hukuk dilinde müspet yani olumlu zarar adı verilir. Bu kapsamda olumlu zarar içerisinde; inşaat tamamlanmış olsaydı elde edilecek kira bedelleri, inşaatın teslim tarihindeki değeri, gecikme cezası gibi zararlar bulunabilir.
Ev alırken nelere dikkat etmelisiniz biliyor musunuz? Bilmiyor ve bilgi edinmek istiyorsanız Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler 2021 yazımıza göz atabilirsiniz.
3) Sözleşmeden Dönerek Menfi Zararların Tazminini İsteme Hakkı
Belirlenen sürede inşaat teslim edilmemişse arsa veya yapı sahibi, inşaat sözleşmeleri kapsamında dönme hakkını kullanarak menfi zararlarını (sözleşmenin geçersiz olmasından kaynaklı zararlarını) isteyebilir. Bu bildirimin derhal yani olabilecek en kısa sürede (makul sürede) yapılması gerekir.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, daha önce verilen şeylerin iadesi de gerekir. Bunların ‘sebepsiz zenginleşme’ hükümleri doğrultusunda istenmesi mümkündür.
Son olarak belirtelim ki bu üç hak dışında, Türk Borçlar Kanunu 113. Madde uyarınca, arsa ya da yapı sahibi, zarar ve masrafları yükleniciye (müteahhite) ait olmak üzere inşaatı başkasına tamamlatma ya da kendisi tamamlama hakkını seçerek, bunu da kullanabilir. İnşaatı tamamlama veya başkasına tamamlatma izni, ancak mahkemeden istenebilir. Bu durumda eksik işler ile bunların tamamlanması için gereken masraflar, mahkeme tarafından atanan bilirkişice hesaplanır.
