Başka birinin arazisine inşaat yapma (haksız inşaat) ya da başkasının arazisine de taşan yapı (taşkın yapı) oldukça sık rastlanılan hukuki uyuşmazlık konularından biridir. Bu yazımızda taşkın yapı ve haksız inşaat hakkında merak edilenlerin cevaplarını bir araya getiriyoruz…
Haksız İnşaat Nedir?
Haksız inşaat, farkı şekillerde ortaya çıkabilir. Bu kapsamda kendi inşaat malzemeleri ile başka birinin arazisine inşaat yapılması, başkasına ait malzemelerde kendi arazisi üzerine inşaat yapılması ve başkasına ait malzeme ile başka birine ait arazi üzerine inşaat yapılması şeklinde gerçekleşebilir. Bu hallerden birinin varlığı durumunda ve bu konuda taraflar arasında bir anlaşma ya da sözleşmede yoksa, yani bir diğer ifade ile taraflar arasında anlaşmazlık varsa haksız inşaat söz konusu olur.
Taşkın Yapı Nedir?
Taşkın yapıda ise birbirine komşu iki araziden biri üzerine yapılan inşaatın diğer araziye taşması durumu mevcuttur. Bu anlamda yapı tabirini de açıklamak gerekir, kalıcı olma niyetiyle yapılan su tesisatı, balkon, çatı, elektrik tesisatı, çardak ya da bina gibi her tür eklenti ve inşaat yapı olarak kabul edilir.
Yasal Mevzuat
Haksız İnşaat ile Taşkın Yapı hakkındaki kanuni düzenlemeler ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 722 ila 725. Maddeleri arasında yer almaktadır.
1 – Taşkın Yapı Durumu
Genel kural olarak, bir arazi üzerinde bulunan yapı da, o arazinin maliki olan kişiye ait kabul edilir. Bunun istisnası olan durumlardan birini taşkın yapı oluşturur.
Başkasının arazisine yapının taşması durumu olan taşkın yapı durumunda, eğer bir üst hakkı irtifakı bulunuyorsa artık bu taşkın yapı ana yapının bütünleyici parçası kabul edilir ve böylece hukuka uygun hale gelir.
Ancak taşkın yapıda bir irtifak hakkı bulunmuyorsa, arazisine taşma yapılan kişi, taşmadan haberdar olduğu andan itibaren 15 günlük süre içinde itiraz etmez, durum ve koşullar da taşkın yapıyı iyi niyetle yapanı haklı gösterirse, taşkın yapıyı yapan uygun bir bedel mukabilinde taşan kısım için kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını ya da taşan kısmın üzerinde olduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir. Yani, taşkın yapıyı yapan kişinin irtifak hakkı tanınması ya da mülkiyetin devrini isteme şeklinde iki seçeneği bulunmaktadır. Bunun için gereken koşullar ise;
Taşkın inşaatı yapanın iyi niyetli olması, inşaatın taştığını bilmemesi ya da özen gösterse dahi bunu bilebilecek durumda olmaması gerekir,Önceden kurulmuş bir irtifak ya da irtifak taahhüdü olmaması gerekir,Arazi sahibinin, taşkın yapıyı öğrenmesinden sonra 15 gün içerisinde itiraz etmemiş olması gerekir,Koşullar ve durumun taşkın kısmın kalmasını haklı göstermesi de gerekir. Bu anlamda eğer taşkın yapı, arazi sahibine çok büyük zarar veriyorsa irtifak hakkı tanınması ya da mülkiyetin devri talep edilemez.
Bu şartların hepside bir arada bulunuyorsa arazi maliki, taşkın yapıya katlanmakla yükümlü olacaktır.
Arazi sahibi yukarıdaki koşullar kapsamında taşmaya katlanmakla yükümlü ise, bu durumda taşkın yapıyı yapan kişi, uygun bir bedel karşılığında bir irtifak hakkı kurulmasını ya da taşan kısmın üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetinin kendine devredilmesini talep edebilir.
Bu noktada şunu da belirtmek gerekir ki, eğer bir yapının tamamı komşu araziye yapılmışsa artık taşkın yapı değil haksız inşaat söz konusu olur. Taşkın inşaat için, yapının kendi arazisinde başlaması gereklidir.
2 – Haksız İnşaat Durumu
A – Haksız inşaat başkasına ait malzeme ile kendi arazisine yapılmışsa;
Malzeme sahibi masrafları haksız inşaatı yapan kişiye ait olmak üzere malzemelerin sökülerek kendisine iadesini talep edebilir. Bu şekilde malzemenin sökülmesi koşulları ise;
Malzeme malikinin açık ya da örtülü rızası olmadan inşaatın yapılması,Malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açmaması,Yapının yerinde kalmasındaki faydanın malzemenin geri verilmesindeki faydayı aşmaması gereklidir.
Eğer malzeme sökülerek iade edilemiyorsa bu durumda arazi sahibinin, malzemelerin sahibine uygun miktarda bir tazminat ödemesi gerekecektir.
Yine haksız inşaatın değeri çok açık biçimde arazinin değerinden fazla ise, haksız inşaatın tümünün ya da yeterli bir bölümünün mülkiyetinin, uygun bir bedel karşılığında malzeme sahibine verilmesi talep edilebilir.
B – Haksız inşaat kendi malzemesi ile başkasının arazisine yapılmış ise;
Arazi sahibi, masrafları haksız inşaatı yapan kişiye ait olmak üzere malzemenin sökülerek kaldırılmasını talep edebilir. Buradaki gereken koşullar yukarıda açıklanan malzeme sökülmesi koşulları ile aynıdır.
Malzeme sökülemiyorsa, arazi sahibi, malzemelerin sahibi olan kişiye uygun miktarda bir tazminat ödemelidir.
Yine haksız inşaatın değeri çok açık biimde arazinin değerinden fazla ise, iyiniyetli olan taraf uygun miktar bir bedel karşılığında haksız inşaatın ve arazinin tümünün ya da bir bölümünün mülkiyetinin, malzeme sahibine devredilmesini isteyebilir.
C – Haksız inşaat başkasının malzemesi ile bir başkasının arazisine yapılmış ise;
Böyle bir durumda hem arazi sahibinin hem de malzeme sahibinin mülkiyet haklarına ilişkin ihlal yanında üçüncü kişinin (inşaatı yapan) de emeği söz konusudur.
Bu durumda arazi sahibi giderleri inşaatı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülerek yapının kaldırılmasını, bu mümkün değilse uygun miktar tazminatı talep edebilir.
Malzeme sahibi ise, giderleri inşaatı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülerek kendine verilmesini, mümkün değilse uygun miktar tazminatı ya da mülkiyetin devrini isteyebilir.
İnşaatı yapan kişi ise, arazi sahibine vekaletli ya da vekaletsiz iş görme kurallarına göre müracaatta bulunabilir. Malzeme sahibine ise başvuru hakkı yoktur.
