Ev sahibi olan kişiler açısından belki de en çok karşılaşılan ve oldukça sıkıntılı dönemler yaşanmasına neden olan konulardan biride, kiralarını ödemeyen kiracıların evden çıkarılması ve ödenmeyen kiraların tahsilidir.
Kira sözleşmesi , uygulama koşulları, fesih nedenleri kısaca kira hukuku ile ilgili hükümler genel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 299 ile 378 maddeleri arasında ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir ve kirasını ödemeyen kiracının evden çıkarılması konusunda getirilmiş hukuki düzenlemeler de mevcuttur.
Kira Sözleşmelerinde Usul
Bu kapsamda belki de öncelikle bilinmesi gereken ilk konu kiraz sözleşmelerinin yalnızca yazılı değil sözlü şekilde de yapılabileceği hususudur. Yani yazılı olarak sözleşme yapılması geçerlilik şartı değildir. Yazılı olarak yapılmayan yani sözlü anlaşma sonucu oluşturulan kira sözleşmeleri de geçerlidir ve kiraya verenin bu sözleşmeler uyarınca da bazı koşullarda tahliye imkanları vardır. Ancak elbette ki yazılı bir kira sözleşmesi ispat açısından son derece kolaylık sağlar.
Hangi usulle yapılırsa yapılsın ( yazılı veya sözlü) kiracı sözleşme uyarınca kira bedelini ödemek ile yükümlü tutulmuştur ve Türk Borçlar Kanunu 313. madde bu hususa dikkat çeker. Yani bir başka ifade ile kiracı olan kişi, kira olarak belirlenen bedeli, kira sözleşmesinde geçen tarihte veya tarih aralığında noksansız şekilde ödemek zorundadır. Bu ödeme gerçekleşmediğinde kira sözleşmesi kapsamında kiracının temerrüdü durumu doğar ve kiracının tahliyesi söz konusu olur, yani evden çıkarılması bu mümkün hale gelir.
Tahliye Nasıl Sağlanır?
Kirasını ödemeyen ya da geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracıların, bulundukları evlerden çıkarılmasını sağlamak üzere farklı tahliye yolları vardır. Bunlar ise;
Kiracıya yazılı olarak İki Haklı İhtar Çekme ve Sonrasında Tahliye Davası Açma (TBK madde 352/2) Temerrüt Sebebi İle Tahliye Davası ( TBK madde 315 )Bir tahliye talepli icra takibi başlatarak evden çıkarma
Olarak sayılabilir. Peki bu tahliye yolları nasıl ve hangi yöntemler kullanılmak sureti ile gerçekleştirilir?
İki Haklı İhtar Çekme ve Tahliye Davası
TBK madde 352/2 düzenlemesine göre, kiracısına kira bedelini ödememesi nedeni ile yazılı şekilde iki ihtar gönderen kiraya veren, açacağı bir dava ile kira sözleşmesine son verebilir.
Bu iki ihtarın bir kira dönemi içerisinde iki farklı ayda, haklı olarak kira bedelinin ödenmemesi yahut geç ödenmesi sebebi ile yazılı bir şekilde kiraya veren tarafından çekilmesi gerekir. Bu iki ihtarı gönderen ev sahibi kiracısı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu tahliye davası ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Burada önemli olan husus ise tahliye davasının, iki haklı ihtar çekilen kira döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekliliğidir. Bu bir aylık süre hak düşürücü bir süredir. Çekilecek ihtarların yazılı olması da kanuni gerekliliktir ancak, noter aracılığı ile olması gerekmez. Ancak ispat açısından noter vasıtasıyla yapılması avantaj sağlar.Ödenmemiş kira bedellerine yönelik bir icra takibi başlatılmış ise bu da ihtar niteliğinde kabul edilir.
Temerrüt Sebebi ile Tahliye Davası
TBK madde 315 düzenlemesinde ise, kiracının günü gelmiş kira bedelini zamanında ödemediği durumda, kiraya veren çatısı bulunan iş yeri ve konutlar yönünden 30 gün süre vererek, bu zaman zarfında borcun ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedeceğini bildirebilir.
Temerrüt sebebine dayanarak tahliye davasında çekilen bu tek ihtarname yeterli olur. Verilen 30 günlük sürede kiracı, yani 30 gün içinde kira bedelini ödemezse kira döneminin bitişi beklenmeksizin tahliye davası açılabilir.Bu yöntemdeki ihtarnamede (temerrüt sebebi ile) ödeme için mutlaka 30 gün süre verilmesi gerekir.İki haklı İhtarname ile tahliye davasında ise süre verilmesi gerekmez, orada amaç iki farklı ayın kirasının ödenmediğini ya da geç ödendiğini kanıtlamaktır.Dava sonucunda tahliye kararı verildiğinde ise bu tahliye işlemleri icra dairesi yoluyla sağlanır.
Tahliye Talepli Bir İcra Takibi Başlatarak
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi noktasında bir diğer yöntem ise, kiracı tahliye davası açmadan doğrudan doğruya icra takibi başlatmak yoludur. Bu şekilde tahliye isteniyorsa, kiraya veren kira borcunun tahsili amacı ile başlatılan takipte tahliye talebinde de bulunmak zorundadırlar.
Bu yöntem, kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi açısından dava yolu ile tahliye seçeneğine oranla hem daha pratik hem de daha hızlıdır.
Bu şekilde başlatılan takipler de, kirasını ödemeyen kiracıya 7 gün içinde borca itiraz etme hakkı hatırlatılır ve itiraz etmeyecek ise 30 gün sürede kira bedelini ödemesi, aksi halde tahliye edileceği bildirilir. Borçlu 7 günlük itiraz süresi içerisinde borca itiraz ederse takip durur. İtiraz etmeksizin 30 gün içinde takip masraflarıyla beraber borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilemez. Ancak hem itiraz da bulunmaz hem de borcu ödemez ise tahliye işlemleri başlar.
Borca İtiraz Üzerine Yapılabilecekler
İtiraz üzerine icra takibi durmuş ise, kiraya veren takibe devam edebilmek için eğer elinde yazılı kira sözleşmesi var ise İcra Hukuk Mahkemesine itirazın kaldırılması davası açabilir. Bu aşamada İcra Hukuk Hakimi yalnızca kira bedelinin ödenip ödenmediğini araştırır. Ödeme yapılmamış ise taşınmazın tahliyesine karar verir.
Eğer yazılı bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa, kiraya veren sözleşmeyi kaybetmiş ya da sözleşme sözlü olarak kurulmuş ise 2004 sayılı İcra İflas Kanunu 68. Madde kapsamında bir belge olmadığından, kiraya veren Asliye Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir.
Tahliye Kararına Rağmen Kiracı Evden Çıkmazsa Ne Yapılır?
Tahliye davası neticesi kesinleşmiş tahliye kararına karşın, kiracı evden çıkmaz ise zor kullanarak tahliye gerekir. Bunun içinde icra yolu ile taşınmazın tahliyesi sağlanır. Bu işlem icra memurları ve kolluk güçleri ile gerçekleştirilir.
Ayrıca bir kira yılı içinde 2 kez haklı olarak kiracıya yazılı olarak ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitimini takip eden bir ay içinde kiracıya dava açılır. Hukuk bürosunun avukatlarının yardımıyla davanın kazanılması halinde kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tüm bunlara ek olarak;
“Bir taşınmaz Medeni Kanun hükümlerine göre kazanılmış ise kişi, kendisi, eşi , çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için mesken veya işyeri olarak kullanımı amacıyla önce taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirir, 6 ay sonra da tahliye davasını açabilir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür”
